שיפוץ הבניין ומימוש זכויות בנייה בבניין בהתאם לתמ"א 38 – (תוכנית מתאר ארצית מספר 38)
1. כידוע, בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38), אשר קיבלה את אישורה בהחלטת ממשלה, המחייבת עפ"י חוק תכנון ובנייה, את הועדות המקומיות למימוש זכויות בנייה ומתן היתרים חורגים בהטבות משמעותיות.
2. התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות, לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה, במבנים שאינן עומדים בתקן ישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה – ת"י 413, ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם.
3. היתרון המרכזי בתמ"א 38:
1) השבחת הנכס.
2) קבלת אישור לתוספות.
3) כל זאת, ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה (או הפחתתם באופן ניכר), בגין תוספות הבנייה.
4. התוכנית, תמ"א 38, חלה על כל שטח מדינת ישראל והיא חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980.
5. שיפוץ בניינים הינה חברה פרטית, מציעה לממש את התוכנית עבור אותם תושבים שמעוניינים לבצע את החיזוק של המבנה, בכוחות עצמם.
6. שיפוץ בניינים
מתמחה בחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה בהתאם לתקנות המחייבות, שיפוץ בניינים וחידושם, הוספת יחידות דיור, הרחבת יחידות דיור קיימות ובניית גגות על בניינים.
7. מימוש התוכנית על ידי חברה פרטית כמוצע כאן, היא אחת האופציות לשם כיוונה ועדת הרישוי בתמ"א 38:
ועד הבית מעסיק חברה פרטית, אשר מבצעת את הפרויקט לחיזוקו של הבניין, בתמורה לזכויות לתוספות בניה. דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים ולו שקל אחד בפרוייקט, אך נהנים מהשבחה משמעותית כדוגמת: שיפוץ הבניין, תוספת מעלית, תוספת לובי מפואר, וכמובן, חיזוק עמידותו של הבניין ברעידות אדמה.
8. שיפוץ בניינים מציעה לכם לשפץ את הבניין כולו עד לתוצאה שיראה כבניין שנבנה מחדש, מחוזק כנגד רעידות אדמה, ומשודרג בצורה משמעותית, כדלקמן:
* 1) הוספת פיר מעלית יצוק – תוספת מעלית לבניין.
* 2) תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) – תוספת חדר לדירה.
* 3) חיזוק קופת העמודים על ידי סגירתם לחדרים – תוספת חדרים ומחסנים בקומת הקרקע.
* 4) הוספת קומה נוספת לבניין במסגרת התמריצים הניתנים בתוכנית.
* 5) שיפוץ הבניין (הלובי, החצר, החניה ועוד).
* 6) וכמובן: שיפור עמידות המבנה בפני רעידות אדמה.
9. את פרויקט שיפוץ הבניין ילווה מהנדס בניין מוסמך מטעם החברה, שיהיה חתום על התוכנית ההנדסית, בהתאם לחוק בתכנון ובבנייה התשכ"ה 1965, אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה.
10. אנו נרכז את כל שלבי מימוש תמ"א 38 עד לסיום הפרויקט.
11. התמורה: שיפוץ בניינים תקבל מבעלי הדירות בבניין את זכויות הבנייה בגג.
12. אופציה נוספת שיכול ותיכלל בהצעה לעיל היא הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, שכן יהיה זה תלוי בהיקף זכויות הבנייה וההיתרים החורגים לבנייה על הגג המתאפשרות בכל בניין בהתאם להחלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובהתאם לחוק תכנון ובנייה התשכ"ה 1965.
13. לידיעתכם, בהתאם לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969, שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, לצורך ביצוע חיזוק הבניין ושיפוצו, וקבלת היתרי בנייה מהעירייה, רשאים לקבוע, מי שבבעלותם ¾ מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
14. אם תצטרכו ייעוץ משפטי ועזרה בנוגע להשגת הרוב הנדרש בבניינכם, תוכלו לפנות לחברה, וזו יכולה להפנות אתכם לקבל סיוע מעו"ד, שיסביר לבעלי הדירות באסיפת הדיירים, על פילם נואר נסחי הטאבו, אלו הסכמות נדרשות להשגת הרוב בבניין שלכם.
15. ניתן, כמו כן, לפנות לאתר החברה שלנו: https://www.ofakim-eng.com/ (שם, בין היתר, תוכלו להתרשם מפרויקטים לשיפוץ מבנים שבצענו בעבר ולקבל מידע נוסף על תמ"א 38).
16. בזכות התמא תוכלו ליהנות משדרוג בניינכם ודירותיכם ללא כל הוצאה כספית, כאשר החברה תהנה רק מבעלות בזכויות הבנייה בבניינכם ומימושן.
17. דווקא כעת, בעידן של משבר בריאותי עולמי (קורונה שנת 2021
, פרויקט מסוג זה כדאי מאוד, שכן אינו כרוך מבחינתכם בהוצאות בטווח הקרוב, וביכולתכם בטווח הארוך, לשדרג את ערך בתיכם או דירותיכם, לקראת תום המשבר.
18. יצויין, כי לזמן יש חשיבות, שכן התוכנית אושרה באפריל 2004 ותוקפה הוא ל-5 שנים בלבד, כך שבהעדר החלטה על הארכת תמ"א 38 ע"י המועצה הארצית, תוקפה של התוכנית יפוג באפריל 2010.
19. אין חולק ואין זה סוד, כי התוכנית היא מיטבית לבעלי דירות בבניינים שהוקמו לפני ינואר 1980 מכל הבחינות המתוארות לעיל.
20. כל שנותר הוא, לפנות אלינו להמשך פרטים, הידברות, לערוך הסכם מפורט בין החברה לבעלי הדירות בבניין, בלווי עו"ד מטעמנו ועל חשבוננו, לכדי קידום פרויקט השיפוץ והתחלתו בהקדם האפשרי.